Անշարժ գույքի շուկայի ակտիվության խթանումը հիփոթեքային վարկի սահմանաչափի նախահաստատման միջոցով
Հայաստանի բանկերը ներկայումս չեն առաջարկում հիփոթեքային վարկի սահմանաչափի նախահաստատում։ Նման առաջարկը կարող է զգալիորեն բարելավել ու շարժել անշարժ գույքի շուկան։ Այս հոդվածում կքննարկենք, թե ինչ է հիփոթեքային վարկի սահմանաչափի նախահաստատումը, ինչու է այն կարևոր և ինչպես կարող է դրական ազդեցություն ունենալ շուկայի վրա։
Պատկերացրեք մի իրավիճակ, երբ առանց որևէ նախնական դիմումի հազարավոր քաղաքացիներ իրենց բանկերի բջջային հավելվածներում ստանում են իրազեկում, որ իրենց անունով նախահաստատված է ՀՀում անշարժ գույք գնելու հիփոթեքային վարկի սահմանաչափ, ենթադրենք 20 միլիոն, կամ 50 միլիոն ՀՀ դրամ։ Այս պարագայում, անշարժ գույք փնտրող, կամ նույնիսկ չփնտրող քաղաքացին, կարող է վստահ լինել, որ բանկն այդ քանակի գումար իրեն անպայման տրամադրելու է։
Ես իմ անձնական փորձից ելնելով նախկինում գրել էի մի հոդված՝ 35 քայլ երկրորդային շուկայից անշարժ գույք ձեռք բերելու վարկավորման համար։ 35 քայլը բավականին շատ է հիփոթեքային վարկ ստանալու համար։ Առաջին խոչընդոտն այն է, որ հիմնականում գնորդները սկզբում փնտրում ու գտնում են անշարժ գույքը ու հետո դիմում են բանկին ու սպասում՝ ակնկալիքով, որ վարկը կհաստատվի։ Նմանապես պետք է սպասի նաև վաճառող կողմը։ Զուգահեռաբար պետք է սպասի անշարժ գույքի գործակալը, կամ գործակալությունը։ Պետք է սպասեն կառուցապատող ընկերություններն ու նոտարները։ Բոլորը սպասում են, թե երբ գնորդը կավարտի իր 35 կամ ավելի քայլերն ու արդյոք կհաստատվի վարկը։ Իհարկե բանկ այցելելուց, բազմաթիվ թղթեր լրացնելուց և հարցերի պատասխանելուց հետո, քաղաքացին կարող է նախքան անշարժ գույք փնտրելն իմանալ թե ինչքան հիփոթեքային վարկ կարող է ստանալ։ Սակայն այս գործընթացը կրկին ենթադրում է առնվազն 20 քայլ։ Իսկ ինչ կլինի, եթե բանկերը նախօրոք, առանց որևէ դիմումի ու ինքնաշխատ եղանակով բոլորին տեղեկացնեն հիփոթեքային վարկի սահմանաչափի մասին։
Ի՞նչ է հիփոթեքային վարկի սահմանաչափի նախահաստատումը։
Հիփոթեքային վարկի սահմանաչափի նախահաստատումը բանկի կողմից տրվող նախնական գրավոր, կամ բջջային հավելվածի միջոցով, հաստատում է, որ բանկի տվյալ հաճախորդն ունի որոշակի չափով հիփոթեքային վարկ ստանալու հնարավորություն։ Այս գործընթացը ներառում է բանկի կողմից հաճախորդի ֆինանսական փաստաթղթերի նախնական ուսումնասիրություն՝ եկամուտների, վարկային պատմության և այլ ֆինանսական տվյալների հիման վրա։
Նախնական հավանության առավելությունները գնորդների համար։
- Ավելի մեծ վստահություն: Նախնական հավանություն ստացած գնորդները վստահ են իրենց ֆինանսական հնարավորությունների վրա և կարող են ավելի արագ և նպատակային կատարել ընտրությունը։
- Ժամանակի խնայողություն: Գնորդներն անմիջապես գիտեն իրենց վարկային սահմանաչափը և ժամանակ չեն վատնում իրենց անհասանելի անշարժ գույք փնտրելով։
- Առավելություն շուկայում: Նախնական հավանություն ունեցող գնորդները վաճառողներին ավելի վստահելի են թվում, ինչը մեծացնում է գործարքի հաջողության հավանականությունը։
Նախնական հավանության առավելությունները վաճառողների և անշարժ գույքի շուկայի համար։
- Արագ գործարքներ: Նախնական հավանություն ունեցող գնորդները պատրաստ են ավելի արագ ստորագրել պայմանագրեր, ինչը կրճատում է վաճառքի գործընթացը։
- Վստահելի գործարքներ: Վաճառողները ավելի քիչ ռիսկի են ենթարկվում, քանի որ համոզված են, որ գնորդը ֆինանսապես կայուն է և պատրաստ է վճարել։
- Շուկայի ակտիվացում: Երբ գնորդներն ունեն հստակ պատկերացում իրենց բյուջեի մասին, անշարժ գույքի շուկան դառնում է ավելի ակտիվ, իսկ գործարքների քանակը՝ ավելի շատ։
Նախնական հավանության առավելությունները անշարժ գույքի գործակալությունների համար։
- Ժամանակի խնայողություն։ Գործակալները չեն ծախսում ժամանակ այն հաճախորդների վրա, ովքեր ֆինանսապես պատրաստ չեն։ Նրանք կարող են կենտրոնանալ միայն այն գնորդների վրա, ովքեր իրապես կարող են գնել տուն, ինչը բարձրացնում է արդյունավետությունը։
- Ամուր համագործակցություն բանկերի հետ։ Գործակալությունները համագործակցելով բանկերի հետ, կարող են բանկի նախահաստատման հաղորդագրության մեջ տեղադրել նաև իրենց անշարժ գույքի գործակալության գովազդը (նման պրակտիկա կա, երբ բանկերը հաճախորդներին ուղորդում են իրենց հետ համագործակցող անշարժ գույքի գնահատման ընկերություններ)։
- Ավելի բարձր գործարքի արժեք և միջնորդավճար։ Նախնական հավանություն ստացած գնորդները հաճախ ավելի հստակ պատկերացում ունեն իրենց գնողունակության մասին, ինչը կարող է նպաստել ավելի բարձր գնային սեգմենտից գույք գնելուն։
- Շուկայի կանխատեսման հնարավորություն։ Նախնական հավանության պահանջարկը թույլ է տալիս գործակալություններին հասկանալ, թե որ գնային սեգմենտում է ակտիվությունը բարձր, և ըստ այդմ կառուցել իրենց շուկայավարման ռազմավարությունը։ Օրինակ, եթե շատ գնորդներ նախնական հավանություն են ստանում 80,000-100,000 դոլար արժողությամբ գույքի համար, գործակալները կարող են կենտրոնանալ այդ հատվածում ավելի շատ առաջարկներ գտնելու վրա (այս վիճակագրական տեղեկությունը գործակալությունները կարող են ստանալ բանկերից՝ համագործակցության արդյունքում)։
Նախնական հավանության առավելությունները բանկերի համար
- Ավելի արագ և հուսալի գործարքներ: Նախնական հավանությամբ հաճախորդները ավելի պատրաստակամ են գնում կատարել, ինչը նշանակում է, որ գործարքները ավելի արագ են իրականացվում։ Սա ապահովում է, որ բանկը կարողանա ավելի օպերատիվ կերպով տրամադրել վարկերը և ստանալ տոկոսային եկամուտներ։
- Հաճախորդների ներգրավվածության բարձրացում: Նախնական հավանության առաջարկումը հաճախորդների վստահությունը բարձրացնում է բանկի նկատմամբ։ Հաճախորդները, ովքեր արդեն ստացել են նախնական հավանություն, մեծ հավանականությամբ կօգտվեն հենց տվյալ բանկի վարկային ծառայություններից։
- Մրցակցային առավելություն: Այն բանկերը, որոնք հիփոթեքային վարկի նախնական հավանություն տրամադրելու մասին առաջինը կհայտարարեն ու արդյունավետ կերպով կհամակարգեն գործընթացը կկարողանան ավելի շատ նոր հաճախորդներ ներգրավել ու ու ավելի շատ հիփոթեքային վարկեր տրամադրել։
Նախնական հավանության առավելությունները Հայաստանի Հանրապետության տնտեսության համար
- Անշարժ գույքի շուկայի ակտիվացում։ Նախնական հավանությունը մեծացնում է անշարժ գույքի շուկայի շարժը, քանի որ գնորդները, ունենալով վարկի նախնական հավանություն, ավելի վստահ են գնում կատարելու հարցում։ Անշարժ գույքի առքուվաճառքի ծավալի ավելացումը առաջնային շուկայում խթանում է շինարարական ոլորտը, որը տնտեսական աճի հիմնական ճյուղերից մեկն է։ Երկրորդային շուկայում անշարժ գույքի առքուվաճառքի ծավալի ավելացումը ծթանում է անշարժ գույքի գործակալությունների, չափագրողների, գնահատողների, նոտարների, կադաստրի աշխատանքը՝ կրկին ապահովելով տնտեսական շարժ ու աճ։
- Բանկային համակարգի կայունություն։ Նախնական հավանությունը հնարավորություն է տալիս բանկերին ավելի արդյունավետ ու արագ տրամադրել հիփոթեքային վարկեր, ավելացնել իրենց վարկային պորտֆելն ու արդյունքում վճարել հարկեր։ Բանկերի կայունությունն ու աճը բարձրացնում է ներդրողների վստահությունը Հայաստանի ֆինանսական համակարգի նկատմամբ։
- Ֆինանսական գրագիտության բարձրացում։ Քանի որ նախնական հավանության գործընթացը պահանջում է հաճախորդների ֆինանսական վերլուծություն, մարդիկ սկսում են ավելի լավ հասկանալ իրենց վարկային կարողությունները և ֆինանսական հնարավորությունները։ Սա նպաստում է ավելի պատասխանատու վարկավորման մշակույթի ձևավորմանը։
- Սոցիալական կայունություն։ Բնակարանային վարկերի նախնական հավանությունը մարդկանց թույլ է տալիս ավելի հեշտ հասանելիություն ունենալ սեփական տան գնման հնարավորությանը, ինչը նվազեցնում է բնակարանային խնդիրները։ Ապահովելով կայուն բնակարանային պայմաններ՝ պետությունը նպաստում է սոցիալական կայունության ամրապնդմանը։
Ինչու՞ պետք է հայաստանյան բանկերը ներդնեն նախնական հավանության համակարգ։
Ինչպես տեսնում ենք Հիփոթեքային վարկի նախնական հավանության ներդրումը ունի բազմաթիվ շահառուներ և կարող է օգտակար լինել բոլոր կողմերի համար։ Բանկերը կկարողանան ավելի արդյունավետ կառավարել հիփոթեքային վարկերի տրամադրումը, անշարժ գույքի գործակալները կաշխատեն ավելի վճռական գնորդների հետ, իսկ գնորդները կունենան ավելի հարմարավետ և կանխատեսելի գործընթաց։
Մեկ օրինակ
ԱՄՆում անշարժ գույք գնելիս գնորդը անշարժ գույքի գործակալին պետք է ուղարկի իր ֆինանսական հնարավորությունը հավաստող, կամ հիփոթեքային վարկի նախահաստատումը հաստատող տեղեկանք։
Եզրակացություն
Հիփոթեքային նախնական հավանությունը կարող է դառնալ նոր քայլ Հայաստանի անշարժ գույքի շուկայի զարգացման համար։ Այն ստեղծում է ավելի արդյունավետ, հուսալի և արագ գործընթաց բոլոր մասնակիցների համար, ինչն ի վերջո խթանում է շուկայի աճը։ Հայաստանի բանկերի կողմից այս պրակտիկայի ներդրումը կարող է ունենալ երկարաժամկետ դրական ազդեցություն ինչպես բանկային համակարգի, այնպես էլ անշարժ գույքի շուկայի վրա։
Հեղինակ՝ Խաչիկ Գևորգյան
ԿԱՄՈ անշարժ գույքի գործակալություն (komo.am)
