Հայաստանում, ամենայն հավանականությամբ նաև ամբողջ աշխարհում, կա անշարժ գույքի երկու հիմնական արժեք՝ կադաստրային արժեք և շուկայական արժեք։ Այս հոդվածում կբացահայտենք դրանց հիմնական տարբերություններն ու դրանց կիրառության դեպքերը։
Ի՞նչ է կադաստրային արժեքը
Կադաստրային արժեքը այն արժեքն է, որը հաշվարկվում ու անշարժ գույքին ամրագրվում է պետության կողմից՝ հիմնվելով հատուկ մեթոդոլոգիայի վրա։ Այն սահմանվում է գույքի ֆիզիկական, տեղագրական և այլ կարևոր հատկանիշների հիման վրա։ Անշարժ գույքի կադաստրային արժեքը հաշվարկելու համար գործում է 2019 թվականի նոյեմբերի 19-ին ընդունված «Անշարժ գույքի հարկով հարկման նպատակով անշարժ գույքի շուկայական արժեքին մոտարկված կադաստրային գնահատման կարգը սահմանելու մասին» Հայաստանի Հանրապետության մասին օրենքը։
Ինչպես օրենքի անվանումն է շեշտում, կադաստրային արժեքի հիմնական գործառույթն այն է, որ հենց այդ արժեքից է բխեցվում անշարժ գույքի հարկը և միայն կադաստրային արժեքի գոյության դեպքում է հնարավոր հաշվարկել անշարժ գույքի հարկը։ Հետևաբար Հայաստանի Հանրապետությունում ցանկացած անշարժ գույք՝ լինի պետական, համայնքային, մասնավոր, թե սեփականության ցանկացած այլ իրավունքով, ունի կադաստրային արժեք։
Փաստորեն կարելի է ասել, որ կադաստրային արժեքն օգտագործվում է հիմնականում հետևյալ նպատակներով, բայց առաջին հերթին ներքևի ցանկում նշված առաջին նպատակով՝
- Հարկերի հաշվարկի։
- Պետական գրանցումների կազմակերպման։
- Իրավաբանական փաստաթղթերի ձևակերպման։
Կադաստրային արժեքն անփոփոխ է ժամանակի ընթացքում։ Հնարավոր է կադաստրային արժեքի փոփոխություն տեղի ունենա տասը տարին մեկ անգամ, կամ անշարժ գույքը վերագրանցելու ժամանակ։
Հայաստանում կադաստրային արժեքի հաշվարկը իրականացվում է կադաստրի կոմիտեի կողմից, և այն հաճախ ավելի ցածր է, քան իրական շուկայական արժեքը։
Ի՞նչ է շուկայական արժեքը
Շուկայական արժեքն այն գինն է, որի դիմաց գույքը կարող է վաճառվել կամ գնվել ազատ շուկայում, ազատ շուկայական հարաբերությունների արդյունքում։
Շուկայական արժեքը ձևավորվում է հետևյալ գործոնների ազդեցությամբ՝
- Տարածքի և գույքի վիճակը։
- Տարածքի առևտրային, բնակելի կամ արդյունաբերական նշանակությունը։
- Շուկայի ներկա տնտեսական վիճակը։
- Հնարավոր գնորդների և վաճառողների հարաբերությունը, բանակցությունները, սակարկումը և այլն։
Շուկայական արժեքը հարափափոխ է և կարող է փոփոխվել ամեն օր ու ամեն ժամ՝ բանակցությունների ու սակարկումների արդյունքում կամ պարզապես վաճառողի ցանկությամբ։
Շուկայական արժեքը ցույց է տալիս գույքի «իրական» արժեքը շուկայում և կարող է զգալիորեն տարբերվել կադաստրային արժեքից։
Հայտարարված շուկայական արժեք և փաստացի շուկայական արժեք
Խնդրում ենք ուշադրություն դարձնել ու իմանալ, որ գույքի հայտարարագրված գինը դեռևս շուկայական արժեք չէ։ Բերենք պարզ օրինակ. ենթադրենք անշարժ գույքի վաճառքի գին է հայտարարվել 100 միլիոն դրամն ու բոլոր առցանց հարթակներում նման գույք փնտրողները տեսնում են հենց այս արժեքը։ Այսուամենայնիվ բանակցությունների արդյունքում տվյալ գույքը վաճառվում է 70 միլիոն դրամով։ Ստացվում բոլորի համար տեսանելի գինը եղել է 100 միլիոն դրամ, սակայն փաստացի տվյալ գույքը վաճառվել է 30 տոկոս ավելի էժան գնով։ Ստացվում է որ կա բավականին մեծ տարբերություն հայտարարված շուկայական արժեքի և փաստացի շուկայական արժեքի մեջ։ Հայտարարված շուկայական արժեքը տեսանելի է բոլոր հարթակներում, իսկ փաստացի շուկայական արժեքի մասին տեղյակ են միայն տվյալ գործարքի մասնակիցները՝ վաճառողը, գնորդը, մի քանի բարեկամներ, հարևաններ և ընկերներ ու ամենայն հավանականությամբ նաև անշարժ գույքի գործակալը։ Անշարժ գույքի վաճառքի փաստացի արժեքը ամրագրվում է անշարժ գույքի առք ու վաճառքի պայմանագրում։ Այս պայմանագիրը արխիվացվում է Կադաստրի պետական կոմիտեում և համապատասխան վճարի դեպքում ցանկացած անշարժ գույքի առք ու վաճառքի վերաբերյալ պայմանագիրը կարելի է ձեռք բերել Կադաստրի պետական կոմիտեից՝ տվյալ գույքի կադաստրային գործի պատմությունից։ Հնարավոր է անշարժ գույքի առք ու վաճառքի պայմանագիրը վճարովի հիմունքներով Կադաստրի պետական կոմիտեից ձեռք բերելու իրավունք ունենան միայն փաստաբանական լիցենզիա ունեցող ինչպես նաև այլ լիցենզավորված գործունեության ներկայացուցիչները, ինչպես օրինակ անշարժ գույքի գնահատողները։
Տարբերությունը կադաստրային և շուկայական արժեքների միջև
1. Հաշվարկի մեթոդը։
Կադաստրային արժեքը որոշվում է պետական ստանդարտներով և մեթոդաբանությամբ, մինչդեռ շուկայական արժեքը կախված է շուկայական պայմաններից։
2. Օգտագործման նպատակները։
Կադաստրային արժեքը հիմնականում օգտագործվում է հարկերի և պաշտոնական գրանցումների համար, իսկ շուկայական արժեքը՝ առքուվաճառքի գործարքների համար։
3. Տվյալների փոփոխականությունը։
Շուկայական արժեքը կարող է հաճախ փոփոխվել՝ կապված շուկայի պայմանների հետ, իսկ կադաստրային արժեքը փոխվում է միայն պետության որոշումների համաձայն։
4. Արժեքի չափը։
Շուկայական արժեքը, որպես կանոն, բարձր է կադաստրային արժեքից՝ հատկապես մեծ քաղաքներում և տնտեսական ակտիվ տարածքներում։
Ինչո՞ւ է կարևոր հասկանալ այս տարբերությունները
Գույքի սեփականատերերը, գնորդները և վաճառողները պետք է հստակ պատկերացնեն, թե որ արժեքն է կիրառվում տվյալ իրավիճակում։ Օրինակ՝ հարկերի հաշվարկի համար պետք է առաջնորդվել կադաստրային արժեքով, իսկ վաճառքի կամ գնահատման համար՝ շուկայական։ Անշարժ գույքի առք ու վաճառք իրականացնելիս նախընտրելի է, որ բոլոր կողմերն իմանան նաև տվյալ գույքի կադաստրային արժեքն ու ամեն տարի վճարվող գույքահարկի չափը։ Ենթադրենք ձեռք եք բերում թանկարժեք գույք Երևանի կենտրոնում, որի տարեկան գույքահարկը կազմելու է բավականին մեծ գումար։ Իրականում մեծամասամբ անշարժ գույք ձեռք բերողները չեն հետաքրքրվում ամենամյա գույքահարկի թվերի մասին։ Ցանկացած գույքի (բացառությամբ գյուղատնտեսական հողերի) կադաստրային արժեքի ու ամենամյա գույքահարկի վերաբերյալ անվճար տեղեկություն կարելի է ստանալ գրանցվելով e-cadastre.am կայքում և սեղմելով «Անշարժ գույքի հարկի հաշվիչ» դաշտի վրա։ Այստեղ համապատասխան դաշտում անհրաժեշտ է տեղադրել կամ գույքի կադաստրային ծածկագիրը, կամ վկայականի համարը։ Մուտք անելուց հետո կարող եք անմիջապես տեսնել և տվյալ անշարժ գույքի կադաստրային արժեքը և ամենամյա գույքահարկի թիվը։ Ավելի մանրամասն ուղեցույցի համար կարող եք դիտել հետևյալ հոլովակը․ https://www.youtube.com/shorts/NJnHpIk4P8c
Ամփոփում
Կադաստրային և շուկայական արժեքների միջև տարբերությունը կարևոր է հասկանալ ցանկացած մարդու համար, ով ունի կամ պլանավորում է ձեռք բերել անշարժ գույք։ Ճիշտ գնահատումն ու տվյալների կիրառումը ոչ միայն կպարզեցնեն գործարքների ընթացքն, այլև կապահովեն իրավական և տնտեսական անվտանգություն։
Հեղինակ՝ Խաչիկ Գևորգյան
ԿԱՄՈ անշարժ գույքի գործակալություն (komo.am)
