Հայաստանի անշարժ գույքի շուկայի թափանցիկությունը. Ինչու՞ պետք է հրապարակել անշարժ գույքի վաճառքի գները
Հայաստանի Հանրապետության անշարժ գույքի շուկան դեռևս տառապում է թափանցիկության պակասից, ինչը խոչընդոտում է ինչպես ներդրողների, այնպես էլ սովորական քաղաքացիների՝ իրազեկված որոշումներ կայացնելուն։ Այս հոդվածում առաջարում եմ, որ Հայաստանի Կադաստրի կոմիտեն հրապարակի վերջին 10, 20 կամ նույնիսկ 30 տարիների ընթացքում վաճառված անշարժ գույքերի պայմանագրային գների վերաբերյալ ամբողջական տվյալները։
Խնդիրը
Ներկայումս Հայաստանում անշարժ գույքի իրական վաճառքի գները հասանելի չեն հանրությանը։ Բազմաթիվ անշարժ գույքի գործակալություններ, գնորդներ և վաճառողներ հիմնվում են ոչ ստույգ և հաճախ սուբյեկտիվ տեղեկատվության վրա, ստիպված են վստահել ոչ ամբողջական շուկայական վերլուծություններին կամ միջնորդների գնահատականներին։
Ավելին՝ Հայաստանի Հանրապետությունում անշարժ գույքի իրական շուկայական արժեքն իմանալն ու ըստ դրա ճիշտ վիճակագրական տվյալների տիրապետելն ու վերլուծություն անելն անհնար է, քանի որ հայտարարված շուկայական գինը, փաստացի վաճառված գինն ու պաշտոնապես ամրագրված գները շատ տարբեր են։ Բացատրեմ թե ինչու։
Ենթադրենք list.am, կամ այլ կայքերում անշարժ գույքի վաճառքի արժեք է հայտարարվում 1 միլիոն դրամը։ Բանակցությունների ու սակարկելու արդյունքում գույքը վաճառվում է 700 հազար դրամով։ Գործարքն իրականացնելու ժամանակ գործարքի կողմերը, անհասկանալի պատճառներով պայմանավորվում են որպես պայմանագրային արժեք ֆիքսել 500 հազար դրամը, այդ գումարը փոխանցել բանկով, իսկ 200 հազար դրամը վճարել կանխիկ, որը ոչ մի տեղ չի փաստագրվում։ Արդյունքում ունենում ենք պատկեր, երբ բոլորին, այդ թվում լիցենզավորված գնահատողներին, թվում է, թե այդ ու նմանատիպ գույքի արժեքը 1 միլիոն դրամ է, քանի որ այդքան է հայտարարված։ Ոչ ոք չի իմանում, որ տվյալ գույքը վաճառվել է 700 հազար դրամով։ Իր հերթին պետությանը ներկայացվում է կեղծ տվյալ այն մասին, որ տվյալ գույքը վաճառվել է 500 հազար դրամով, քանի որ պայմանագրում նշվել է այդ արժեքը։ Իր հերթին Կադաստրի պետական կոմիտեն հիմք ընդունելով այս և հազարավոր այլ պայմանագրերում նշված արժեքները տարեկան վիճակագրությունում նշում է անշարժ գույքի քառակուսի մետրի արժեք, որոնք երբեմն խիստ անհավանական են թվում ու աղերս չեն ունենում իրական արժեքների հետ։ Մի խոսքով, շուկայակն արժեք իմանալը Հայաստանի Հանրապետությունում այս պահին անհնար է՝ հենց վերոնշյալ պատճառներով։
Առաջարկում եմ e-cadastre կայքում բաց հասանելիություն տալ բոլորին վերջին 10, 20 կամ 30 տարվա ընթացքում վաճառված անշարժ գույքերի պայմանագրային արժեքների մասին։ Համակարգը պետք է գործի e-cadastre կայքում հասանելի Գույքահարկի հաշվիչ բաժնի նման։ Գույքի վկայականի համարով ու կադաստրային ծածկագրով կամ հասցեով պետք է հնարավոր լինի տեսնել, թե որ թվականի որ օրը ինչ արժեքով է վաճառվել տվյալ գույքը։
Երբ այս տվյալը դառնա բոլորին հասանելի, ապա ենթադրում եմ, որ ոչ մի գնորդ այլևս չի ցանկանա իր գույքի արժեքը ներկայացնել ավելի քիչ քան իրականում կա, քանի որ հետագայում երբ ցանկանա վաճառել, ապագա գնորդը բնականաբար նայելու է ու տեսնի, որ նախկինում այդ գույքը ձեռք է բերվել շատ ավելի էժան արժեքով։ Նման բան ոչ մի խելամիտ գնորդ չի ցանկանա որ տեղի ունենա, հետևաբար բոլորը շահագրգռված կլինեն պայմանագրում ֆիքսել գույքի իրական արժեքը։ Արդյունքում կվերանա հավանաբար սովետական շրջանից մնացած՝ իրական արժեքը թաքցնելու մոտիվացիան ու արդյունքում բոլոր շահառուներն ու ամենակարևորը պետությունը կտիրապետի անշարժ գույքի արժեքի մասին իրական տվյալներին։
Հետևաբար անշարժ գույքի վաճառքի արժեքների այս թափանցիկության պակասը հանգեցնում է՝
- Գնային խեղաթյուրումների և անկայունության
- Շուկայի անարդյունավետության և ստվերայնության
- Անշարժ գույքի գնահատման բարդությունների
- Հարկային համակարգի անարդարացիության
- Քաղաքականության մշակման համար հավաստի տվյալների պակասի
Առաջարկը
Ինչպե՞ս կարող է իրականացվել գների հրապարակումը:
Պետական կադաստրի կոմիտեն կարող է ստեղծել առցանց հարթակ, որտեղ բոլորը, անվճար կամ վճարովի հիմունքներով, կարող են տեսնել անշարժ գույքի վաճառքի գների մասին տվյալներ: Տվյալները կարող են ներկայացվել ըստ տարածաշրջանների, գույքի տեսակների և այլ պարամետրերի: Կարևոր է, որ տվյալները լինեն հասանելի, թարմացված և հեշտ օգտագործելի:
Առաջարկում ենք Կադաստրի կոմիտեին ստեղծել բաց տվյալների պորտալ, որտեղ կհրապարակվեն անշարժ գույքի իրական (պայմանագրով ամրագրված) վաճառքի գները՝ վերջին տասնամյակների ընթացքում։ Այս տվյալները պետք է ներառեն՝
- Վաճառքի գինը
- Գործարքի ամսաթիվը
- Գույքի տեսակը (բնակարան, առանձնատուն, առևտրային տարածք, հող և այլն)
- Տարածքի չափը (քմ)
- Տեղադրությունը (քաղաք/գյուղ, թաղամաս, փողոց մակարդակով)
- Կառուցման (սեփականաշնորհման) տարեթիվը, միգուցե վիճակը և այլն։
Անհատական գաղտնիության նկատառումներով, անձնական տվյալները (սեփականատերերի անունները) կարող են մնալ գաղտնի։
Ի՞նչ կտա այս քայլը անշարժ գույքի շուկային:
Թափանցիկություն և վստահություն: Տվյալների հրապարակումը կբարձրացնի շուկայի թափանցիկությունը, ինչը կնպաստի վստահության մակարդակի բարձրացմանը: Գնորդները և վաճառողները կունենան հստակ պատկերացում շուկայական գների մասին, ինչը կնվազեցնի խաբեության և շահարկումների հավանականությունը:
Գնային կանխատեսում: Պատմական տվյալների հիման վրա հնարավոր կլինի վերլուծել գնային միտումները և կանխատեսել ապագա գները: Սա կօգնի ներդրողներին, գնորդներին և վաճառողներին կայացնել ավելի հիմնավորված որոշումներ:
Արդար գնահատում: Տվյալների հրապարակումը կնպաստի անշարժ գույքի արդար գնահատմանը: Գնահատողները կունենան հստակ տվյալներ, որոնց հիման վրա կկարողանան կատարել ավելի ճշգրիտ գնահատումներ:
Շուկայի կարգավորում: Հրապարակված տվյալները կօգնեն պետական մարմիններին վերլուծել շուկայի վիճակը և կայացնել համապատասխան կարգավորող որոշումներ: Սա կնպաստի շուկայի կայունությանը և զարգացմանը:
Ներդրումների խթանում: Թափանցիկ և կանխատեսելի շուկան կգրավի ավելի շատ ներդրողների: Ներդրողները կունենան հստակ տվյալներ, որոնց հիման վրա կկարողանան գնահատել ներդրումների ռիսկերը և եկամտաբերությունը:
Հասարակության տեղեկացվածություն: Տվյալների հրապարակումը կբարձրացնի հասարակության տեղեկացվածությունը անշարժ գույքի շուկայի վերաբերյալ: Քաղաքացիները կունենան ավելի մեծ հնարավորություն՝ կայացնելու իրազեկված որոշումներ:
Տվյալների հասանելիություն: Տվյալների հասանելիությունը կօգնի զարգացնել անշարժ գույքի վերաբերյալ հետազոտությունները և վերլուծությունները, ինչը կնպաստի շուկայի զարգացմանը:
