Սեփականության վկայականը Հայաստանում․ այն ամենը, ինչ պետք է իմանալ

Սեփականության վկայականը Հայաստանում․ ամբողջական ուղեցույց՝ ինչպես կարդալ, ստուգել և հին վկայականը փոխարինել նորով

Եթե ձեր ձեռքում կա Հայաստանի Հանրապետությունում տրված անշարժ գույքի սեփականության վկայական, դրա վրա գրված գրեթե յուրաքանչյուր թիվ, կոդ և տող ունի իր նշանակությունը։

Օրինակ՝

Վկայական N 15062024-01-0008

կամ

Կադաստրային ծածկագիր՝ 01-006-0116-0112-002-005

պատահական թվերի շարք չեն։ Դրանցից հնարավոր է հասկանալ՝ երբ է կատարվել պետական գրանցումը, որ տարածքում է գտնվում անշարժ գույքը, որ կադաստրային թաղամասին և հողամասին է այն վերաբերում, որ շենքն է և նույնիսկ՝ այդ շենքի որ առանձին անշարժ գույքի միավորը։

130,310,000 ֏  /  $ 360,640

Բաղրամյան 1 - Բնակարան և կոմերցիոն տարածք

• 158 ք․մ․
  Մակերես
• 3
  Ննջասենյակ
• 3
  Սանհանգույց

263,000,000 ֏  /  $ 727,866

Տուն Անտառային 184 հասցեում՝ Նախագահական նստավայրի հարևանությամբ

• 260 ք․մ․
  Ընդ. մակերես
• 5
  Ննջասենյակ
• 3
  Սանհանգույց

228,310,000 ֏  /  $ 631,860

110 քմ բնակարան Արամի փողոցում

• 110 ք․մ․
  Մակերես
• 2
  Ննջասենյակ
• 2
  Սանհանգույց

Միաժամանակ սեփականության վկայականի տեսքը Հայաստանում տարիների ընթացքում բազմիցս փոխվել է։ Խորհրդային շրջանում անշարժ գույքի սեփականությունն ապացուցվում էր մի շարք տարբեր փաստաթղթերով, 1990-ականներին կիրառվել են սեփականության վկայագրեր և հողի պետական ակտեր, 1998–2011 թվականներին վկայականը գրքույկի տեսք ուներ և պարունակում էր նաև հատակագծեր, իսկ այսօր այն էլեկտրոնային համակարգից ձևավորվող փաստաթուղթ է՝ հատուկ համարով ու գաղտնաբառով, որի իսկությունն ու վավերականությունը կարելի է ստուգել առցանց։

Այս հոդվածում փորձել ենք մեկ տեղում հավաքել գրեթե ամեն ինչ, ինչ օգտակար է իմանալ ՀՀ անշարժ գույքի սեփականության վկայականի մասին։

Նշում․ առօրյա խոսքում սովորաբար ասում ենք «սեփականության վկայական», սակայն գործող իրավական ակտերում պաշտոնական անվանումն է «անշարժ գույքի նկատմամբ իրավունքի պետական գրանցման վկայական»։

Ի՞նչ է իրականում սեփականության վկայականը

Սեփականության վկայականի մասին ամենատարածված թյուր պատկերացումներից մեկն այն է, որ հենց թուղթն է «ստեղծում» կամ հանդիսանում սեփականության իրավունքը։

Գործող իրավական համակարգում այդպես չէ։

«Գույքի նկատմամբ իրավունքների պետական գրանցման մասին» օրենքով անշարժ գույքի նկատմամբ իրավունքը համարվում է պետական գրանցված այն ժամանակ, երբ համապատասխան տվյալները գրառվել են պետական գրանցման մատյանում և հաստատվել են իրավասու անշարժ գույքի ռեգիստրի կողմից։ Դրանից հետո իրավատիրոջը տրամադրվում է պետական գրանցման վկայական, որն արդեն հաստատում է կատարված պետական գրանցման փաստը։ Cadastre

Այս տարբերությունը գործնական նշանակություն ունի։ Եթե մարդը կորցրել է հին թղթային վկայականը, դրանից նրա սեփականության իրավունքը ինքնաբերաբար չի վերանում։ Իրավունքի մասին հիմնական պետական գրառումը գտնվում է ռեգիստրում։

Ավելին, օրենքը սահմանում է, որ պետական գրանցման միասնական մատյանում գրառված տեղեկությունները համարվում են ճիշտ և ունեն ապացուցողական ուժ այնքան ժամանակ, քանի դեռ օրենքով սահմանված կարգով չեն ճանաչվել ուժը կորցրած, անվավեր կամ առոչինչ։ Arlis

Ի՞նչ է միասնական մատյանը

Սեփականության վկայականը հասկանալու համար անհրաժեշտ է հասկանալ նաև գույքի նկատմամբ իրավունքների պետական գրանցման միասնական մատյան հասկացությունը։

Այն պարզապես թղթյա «մատյան» կամ գրանցամատյան չէ։ Ժամանակակից համակարգում սա Կադաստրի պետական գրանցման հիմնական էլեկտրոնային ռեգիստրն է, որտեղ պահվում են գույքի, սեփականատերերի, գրանցված իրավունքների, իրավական հիմքերի, սահմանափակումների և այլնի մասին տվյալներ։

N 318-Ն հրամանով միասնական մատյանում անշարժ գույքի վերաբերյալ առանձին դաշտերով պահվում են, օրինակ, հողամասի կադաստրային ծածկագիրը, մակերեսը, նպատակային նշանակությունը, գործառնական նշանակությունը կամ հողատեսքը, իսկ շինությունների վերաբերյալ՝ կադաստրային ծածկագիրը, մակերեսը, նպատակային նշանակությունը և օգտագործման նպատակը։ Առանձին հաշվառվում են նաև որոշ կառուցվածքների տվյալները։ Arlis

Գործող N 320-Ն հրամանն էլ ուղղակի սահմանում է, որ պետական գրանցման վկայականը էլեկտրոնային համակարգում ձևավորվում է հենց միասնական էլեկտրոնային մատյանի տվյալների ավտոմատ լրացման միջոցով։ Arlis

Այսինքն պարզեցված շղթան հետևյալն է.

իրավահաստատող փաստաթղթեր → պետական գրանցում → միասնական մատյանի գրառում → վկայական։

Վկայականը այս մեծ տեղեկատվական համակարգի որոշ տվյալների պաշտոնական արտապատկերումն է։------------------------------------------------------------------------------

Ինչպիսի՞ կառուցվածք ունի այսօրվա վկայականը

Այսօրվա վկայականի ձևի հիմնական իրավական ակտը Կադաստրի պետական կոմիտեի նախագահի 2011 թվականի նոյեմբերի 17-ի N 320-Ն հրամանն է, որն ուժի մեջ է մտել 2012 թվականի հունվարի 1-ից։ Այն սահմանում է և՛ վկայականի արտաքին ձևը, և՛ դրա դաշտերի լրացման կանոնները։ Arlis

Վկայականում հերթականությամբ նախատեսված են գրանցված իրավունքի սուբյեկտը կամ սուբյեկտները, անշարժ գույքի գտնվելու վայրն ու անվանումը, գրանցման հիմք հանդիսացած իրավահաստատող փաստաթղթերը, հողամասի բնութագրերը, շինությունների բնութագրերը, լրացուցիչ նշումներն ու տեղեկությունները, ինչպես նաև գրանցումն իրականացրած պաշտոնատար անձի անունը, ազգանունը և պաշտոնը։ Arlis

[Նկար 1․ գործող սեփականության վկայական, որի վրա թվերով նշված են հիմնական բաժինները]

Հիմա հերթով բացենք այդ տեղեկություններից ամենակարևորները։

Ինչպե՞ս կարդալ վկայականի համարը

Դիտարկենք իրական օրինակ՝

Վկայական N 15062024-01-0008

N 320-Ն հրամանը վկայականի համարի ձևաչափը սահմանում է որպես՝

00000000-00-0000։ Arlis

Առաջին ութ նիշը պետական գրանցման ամսաթիվն է.

15 06 2024 → 2024 թվականի հունիսի 15։

Հաջորդ երկու թիվը գույքի գտնվելու վայրի պայմանական ծածկագիրն է։ Օրինակ՝ 01 նշանակում է Երևան, 02՝ Արագածոտնի մարզ, 03՝ Արարատի մարզ, 04՝ Արմավիրի, 05՝ Գեղարքունիքի, 06՝ Լոռու, 07՝ Կոտայքի, 08՝ Շիրակի, 09՝ Սյունիքի, 10՝ Վայոց ձորի, 11՝ Տավուշի մարզ։ Arlis

Վերջին չորս նիշը տվյալ ամսաթվին և տվյալ տարածքի համար կազմված վկայականների հերթական համարն է, որը յուրաքանչյուր օրվա համար սկսվում է 0001-ից։ Arlis

Հետևաբար՝

15062024-01-0008

նշանակում է՝ պետական գրանցումը կատարվել է 15.06.2024-ին, գույքը գտնվում է Երևանում, և տվյալ օրվա համար այն ունեցել է 0008 հերթական համարը։

Սա կարևոր է տարբերել կադաստրային ծածկագրից։ Վկայականի համարը հիմնականում նկարագրում է գրանցման փաստաթուղթը, իսկ կադաստրային ծածկագիրը՝ անշարժ գույքի միավորը։

Ի՞նչ է վկայականի գաղտնաբառը

Ներկայիս վկայականների վրա համարի կողքին հանդիպում ենք, օրինակ՝

Գաղտնաբառ՝ SYBGX8WSLUNF

Գաղտնաբառը նույնպես պատահական ձեռքով գրված կոդ չէ։ N 320-Ն հրամանը սահմանում է, որ այն ձևավորվում է կառավարման ավտոմատացված համակարգի միջոցով և կազմվում է 12 նիշից՝ լատինական մեծատառերից և թվերից։ Arlis

Այն, ի տարբերություն կադաստրային ծածկագրի, պետք չէ փորձել աշխարհագրորեն կամ այլ կերպ «վերծանել»։ Գաղտնաբառի նպատակը փաստաթղթի նույնականացումն ու ստուգումն է։

«Գույքի նկատմամբ իրավունքների պետական գրանցման մասին» օրենքի 31-րդ հոդվածն ամրագրում է, որ ավտոմատացված համակարգով կազմված փաստաթղթում տեղադրվում են ինքնաշխատ գեներացվող համարը և գաղտնաբառը, որոնց միջոցով պետական ռեգիստրի կայքում ստուգվում է փաստաթղթի իսկությունը, իսկ գրանցման վկայականի դեպքում՝ նաև դրա վավերականությունը։ Arlis

Կադաստրի կոմիտեի պաշտոնական տեղեկատվությամբ՝ 2019 թվականի հուլիսի 1-ից տրամադրվում է նոր նմուշի վկայական, որը կարելի է ստուգել e-cadastre.am կայքում՝ մուտքագրելով վկայականի համարը և գաղտնաբառը։ Cadastre

Ներկայիս N 320-Ն ձևն արդեն պահանջում է, որ վկայականի բոլոր էջերի ներքևում նշվեն համարը, գաղտնաբառը, էջերի քանակը և առցանց ստուգման վերաբերյալ տեղեկությունը։ Arlis

Ինչպե՞ս կարդալ կադաստրային ծածկագիրը

Վկայականի ամենահետաքրքիր թվային հատվածներից մեկը կադաստրային ծածկագիրն է։

Օրինակ՝

01-006-0116-0112-002-005

«Գույքի նկատմամբ իրավունքների պետական գրանցման մասին» օրենքը կադաստրային ծածկագիրը սահմանում է որպես թվերի համակցություն, որը տրվում է անշարժ գույքի միավորին կամ դրա առանձին մասերին և պահպանվում է, քանի դեռ տվյալ միավորը գոյություն ունի որպես համապատասխան միասնական գույք և չի փոխվել նրա կադաստրային տարածքը կամ ենթատարածքը։ Arlis

Կադաստրային ծածկագրման հիմնական իրավական ակտը ՀՀ կառավարության 17.02.1998 թ. N 91 որոշումն է, իսկ ավելի մանրամասն կառուցվածքը նկարագրված է կադաստրային քարտեզագրման N 51-Ն հրահանգում։ Հայաստանը կադաստրային նպատակներով բաժանվում է տարածքների, ենթատարածքների, կադաստրային թաղամասերի և հողամասերի, որոնցից հետո կոդավորվում են շենքերը/շինությունները և դրանց կազմում գտնվող առանձին անշարժ գույքի միավորները։ Arlis

Մեր օրինակում՝

01 → Երևան
006 → Կենտրոն վարչական շրջան
0116 → կադաստրային թաղամաս
0112 → հողամաս
002 → տվյալ հողամասին ամրակայված շենք կամ շինություն
005 → շենքի կազմում առանձնացված անշարժ գույքի միավոր։

Այս պատճառով կադաստրային ծածկագիրը կարելի է պատկերավոր անվանել անշարժ գույքի «կադաստրային հասցե»։

Մի կարևոր նրբություն. վերջին 005-ը պարտադիր չի նշանակում «բնակարան N 5»։ Դա տվյալ շենքում առանձին կադաստրային միավորի կոդն է։ Հասցեական համարը և կադաստրային հերթական կոդը տարբեր հասկացություններ են։

Ի՞նչ է նշանակում «Անշարժ գույքի գտնվելու վայրը և անվանումը»

Վկայականի երկրորդ բաժնում նշվում է ոչ միայն հասցեն, այլև անշարժ գույքի տեսակը կամ անվանումը։

N 320-Ն-ի 5-րդ կետը սահմանում է, որ այստեղ լրացվում են մարզը, համայնքը, բնակավայրը, հասցեն կամ, հասցեավորման օբյեկտ չհանդիսացող գույքի դեպքում, գտնվելու վայրի նկարագիրը, ինչպես նաև անշարժ գույքի միավորի տեսակը։ Իրավական ակտն օրինակ է բերում՝ «բնակարան, վարելահող, խաղողի այգի»։ Arlis

Վկայականներում կարող ենք հանդիպել, օրինակ, բնակարան, բնակելի տուն, առանձնատուն, այգետնակ, հողամաս, վարելահող, խաղողի այգի, ոչ բնակելի տարածք և այլ ձևակերպումներ։

Սակայն այստեղ կարևոր է չխառնել մի քանի տարբեր իրավական մակարդակներ. գույքի տեսակը, հողի նպատակային նշանակությունը, հողատեսքը, շինության նպատակային նշանակությունը և շինության օգտագործման նպատակը նույն բանը չեն։

Տուն, բնակարան, այգետնակ․ որտե՞ղ են սահմանված տեսակները

Շենքերի և շինությունների ներկայիս հիմնական դասակարգիչը ՀՀ կառավարության 15.04.2021 թ. N 600-Ն որոշումն է։

Այն շինությունները նախ բաժանում է երեք հիմնական նպատակային խմբի՝

բնակելի, հասարակական և արտադրական։ Arlis

Բնակելի խմբում իրավական ակտը նույն շարքում առանձնացնում է անհատական բնակելի տունը, առանձնատունը և այգետնակը (ամառանոցը)՝ դրանք նկարագրելով որպես հողամասի վրա կառուցված կառույց՝ իր օժանդակ և տնտեսական շինություններով։ Բնակարանը սահմանվում է որպես բազմաբնակարան կամ բազմաֆունկցիոնալ շենքում բնակության համար նախատեսված, առանձին կադաստրային ծածկագրով գրանցված ու համարակալված տարածք։ Arlis

Այսօր գործող N 600-Ն-ում, օրինակ, չկա պարզ կանոն, թե «մինչև այսքան քմ՝ այգետնակ է, դրանից ավելի՝ տուն», կամ որ տունը պետք է պարտադիր ունենա այս կամ այն քանակի հարկ, ջեռուցման համակարգ կամ այլ հատկանիշ։ Իրավական տարբերակումը մեծապես կախված է գույքի գրանցված նպատակային բնույթից, իրավահաստատող և քաղաքաշինական փաստաթղթերից։

Մառանը, ավտոտնակը, խորդանոցը կամ անասնաշենքը նույնպես կարող են հայտնվել վկայականում

Նույն N 600-Ն որոշմամբ օժանդակ և տնտեսական շինություն է համարվում նույն հողատարածքի հիմնական շինության նկատմամբ երկրորդական նշանակություն ունեցող շինությունը։

Որոշումն օրինակների շարքում բառացի հիշատակում է անասնաշենք, հացատուն, խորդանոց, մարագ, ցախատուն, անհատական օգտագործման ավտոտնակ, շվաքարան, ջերմոց, մառան, բակային լողավազան, ջրավազան և այլ կառույցներ։ Ընդ որում բնակելի կառուցապատման հողամասում գտնվող տնտեսական ու օժանդակ շինությունները նպատակային նշանակությամբ դասակարգվում են որպես բնակելի։ Arlis

Այսինքն՝ «բնակելի» նպատակային նշանակությունը չի նշանակում, որ տվյալ գույքում կարող է լինել միայն բնակելի տուն։ Նույն պետական գրանցման շրջանակում կարող են հաշվառվել նաև բազմաթիվ օժանդակ կառույցներ։

Միաժամանակ մեկ փակ և վերջնական բառարան, որտեղ թվարկված կլինեն հնարավոր բոլոր անվանումները՝ «ամառային խոհանոց», «հավաբուն», «թոնրատուն», «զուգարան» և այլն, գործող օրենսդրության մեջ չկա։ N 600-Ն-ն ինքն էլ օգտագործում է «և այլ կառույցներ» բաց ձևակերպումը։ Առանձին շինության կոնկրետ օգտագործման նպատակը միասնական մատյանում կարող է վերցվել համապատասխան փաստաթղթերից և հաշվառման տվյալներից։

Հետևաբար պետք է տարբերել, օրինակ՝ տան ներսի խորդանոցը, որը տան սովորական սենյակ է, և բակում առանձին կառուցված խորդանոցը, որը կարող է հաշվառված լինել առանձին շինության կադաստրային կոդով։

Հետաքրքիր փաստ․ «ամառային խոհանոց» անվանումը հայկական անշարժ գույքի իրավական բառապաշարում բավական հին պատմություն ունի։ Դեռ 1989 թվականին Հայկական ԽՍՀ Մինիստրների խորհրդի N 269 որոշմամբ այն բառացիորեն թվարկվում էր անհատական բնակելի տան տնտեսական շինությունների շարքում։ Ժամանակակից շինությունների հիմնական դասակարգիչներում «ամառային խոհանոցը» որպես առանձին տեսակ այլևս չի առանձնացվում և ընդգրկվում է օժանդակ ու տնտեսական շինությունների ավելի լայն խմբում։ Այնուամենայնիվ, անվանումը Կադաստրի գրանցման պրակտիկայում պահպանվել է․ նույնիսկ այսօր կարելի է հանդիպել սեփականության վկայականների, որտեղ «ամառային խոհանոցը» գրանցված է առանձին շինություն՝ սեփական կադաստրային ծածկագրով և մակերեսով։

Հողամասի դեպքում ինչու՞ են մի քանի տարբեր «նշանակություններ» գրվում

Հողի դեպքում հատկապես կարևոր է տարբերակել նպատակային նշանակությունը և գործառնական նշանակությունը կամ հողատեսքը։

ՀՀ հողային օրենսգրքի 6-րդ հոդվածը Հայաստանի հողային ֆոնդը ըստ նպատակային նշանակության բաժանում է ինը հիմնական կատեգորիայի՝ գյուղատնտեսական, բնակավայրերի, արդյունաբերության/ընդերքօգտագործման և այլ արտադրական, էներգետիկայի/տրանսպորտի/կապի/կոմունալ ենթակառուցվածքների, հատուկ պահպանվող տարածքների, հատուկ նշանակության, անտառային, ջրային և պահուստային հողերի։ Յուրաքանչյուր նպատակային կատեգորիա իր հերթին բաժանվում է հողատեսքերի կամ գործառնական նշանակությունների։ Arlis

Օրինակ՝ եթե վկայականում գրված է.

Նպատակային նշանակություն՝ գյուղատնտեսական,

դա դեռ ամբողջական նկարագրություն չէ։

Գյուղատնտեսական նշանակության հողերը հողատեսքով բաժանվում են վարելահողերի, բազմամյա տնկարկների, խոտհարքների, արոտավայրերի և այլ հողատեսքերի։ Arlis

Հետևաբար երկու նույն մակերեսի «գյուղատնտեսական հողեր» իրավական և տնտեսական տեսանկյունից կարող են ունենալ բոլորովին տարբեր բնութագրեր։

Նույն հողամասի տարբեր մասերը կարող են նույնիսկ տարբերվել այդ հատկանիշներով։ N 320-Ն-ն պահանջում է, որ եթե նույն հողամասի մասերը տարբեր բնութագրեր ունեն, այդ տարբեր տվյալները վկայականում արտացոլվեն համապատասխան ձևով։ Arlis

Այդ պատճառով վկայականում կարող եք հանդիպել, օրինակ, «վարելահող, կորիզավոր» ձևակերպման։ Նման դեպքում պետք չէ «կորիզավորը» հասկանալ որպես վարելահողի ենթատեսակ. այն կարող է նկարագրել տվյալ հողամասի մյուս՝ բազմամյա պտղատու տնկարկով զբաղեցված հատվածի բնույթը։

Իսկ արտադրական կամ հասարակական տարածքների դեպքում ինչպե՞ս է աշխատում դասակարգումը

N 600-Ն որոշմամբ հասարակական շինությունների մեջ ընդգրկվում են, օրինակ, կրթական, առողջապահական, սպորտային, մշակութային, առևտրի, հանրային սննդի, կենցաղային սպասարկման, վարչական և այլ շենքեր ու շինություններ։

Այս դասակարգման մեջ կարող ենք հանդիպել խանութ, ռեստորան, սրճարան, գրասենյակ, հյուրանոց, դեղատուն, ավտոտեխսպասարկման կայան, հասարակական զուգարան և բազմաթիվ այլ օգտագործումներ։ Arlis

Սա նշանակում է նաև, որ առօրյա «կոմերցիոն տարածք» արտահայտությունը պարտադիր չի լինի վկայականի իրավական նպատակային նշանակությունը։ Օրինակ՝ խանութը կամ գրասենյակը կարող է դասակարգված լինել որպես հասարակական նպատակային նշանակության շինություն։

Նույն տրամաբանությամբ արտադրամասը, գործարանը կամ համապատասխան պահեստը կարող են ընկնել արտադրական նպատակային նշանակության դասակարգման տակ։ Arlis

Ի՞նչ է նշանակում «Լրացուցիչ նշումներ և տեղեկություններ» բաժինը

Սա վկայականի ամենակարևոր, բայց հաճախ անտեսվող բաժիններից մեկն է։

N 320-Ն-ի 9-րդ կետը սահմանում է, որ այստեղ արտացոլվում են միասնական մատյանի համապատասխան «Լրացուցիչ տեղեկություններ» դաշտում գրանցված տեղեկությունները, ինչպես նաև անշարժ գույքի այլ քանակական կամ որակական տվյալներ։ Դրանք կարող են վկայականում ավելի հակիրճ ձևակերպվել, եթե դրա արդյունքում իմաստը չի փոխվում։ Arlis

Այսինքն այստեղ փակ և սպառիչ հնարավոր գրառումների ցանկ չկա։

Բնակարանների դեպքում ամենատարածված օրինակներից մեկը բազմաբնակարան շենքի հողամասի և ընդհանուր գույքի նկատմամբ սեփականատիրոջ բաժնային իրավունքի մասին նշումն է։

Օրինակ՝

«Սեփականատերը բազմաբնակարան շենքի 0.13719 հա հողամասի և ընդհանուր օգտագործման 3652.5 քմ տարածքների նկատմամբ ունի 110/12017 բաժնեմասի ընդհանուր բաժնային սեփականության իրավունք»։

ՀՀ քաղաքացիական օրենսգրքի 224-րդ հոդվածով բազմաբնակարան կամ ստորաբաժանված շենքի ընդհանուր բաժնային սեփականության հողամասի նկատմամբ յուրաքանչյուր բնակարանի կամ ոչ բնակելի տարածքի սեփականատիրոջ բաժինը որոշվում է իր տարածքի մակերեսի հարաբերությամբ շենքի բոլոր բնակարանների ու ոչ բնակելի տարածքների մակերեսների գումարին և արտահայտվում է կոտորակով։ Ընդհանուր գույքի նկատմամբ բաժինը հավասար է հողամասի նկատմամբ բաժնին։ Arlis

Հետևաբար 110/12017 գրառումը պարզապես տեղեկատու թիվ չէ. այն տվյալ բնակարանին վերաբերող ընդհանուր բաժնային սեփականության չափն է։

Այլ վկայականում նույն հարցը կարող է ավելի ընդհանուր ձևով գրված լինել, օրինակ՝

«Համաձայն ՀՀ քաղաքացիական օրենսգրքի 224-րդ հոդվածի սեփականատերը բազմաբնակարան բնակելի շենքի զբաղեցրած հողամասի և ընդհանուր օգտագործման տարածքների նկատմամբ ունի համապատասխան բաժնային սեփականության իրավունք»։

Օրենսդրությունը չի պարտադրում այդ նախադասությունը բոլոր վկայականներում բառացի նույն ձևով գրել։ Բովանդակության տարբերությունը կարող է կապված լինել տվյալ շենքի և տվյալ գրանցման պատմության, միասնական մատյանում առկա կոնկրետ թվային տվյալների և պետական գրանցման ժամանակաշրջանի հետ։

Ինչո՞ւ է գրված գրանցումն իրականացնող պաշտոնատար անձի անունը

Վկայականի ներքևում նշվում են, օրինակ՝

Գրանցումն իրականացնող պաշտոնատար անձի անունը, ազգանունը
և
Զբաղեցրած պաշտոնը։

Սա պարզապես տեղեկատու կամ ձևական ստորագրության դաշտ չէ։

N 320-Ն-ի 10-րդ կետով այնտեղ լրացվում են հենց տվյալ վկայականով հավաստվող իրավունքների պետական գրանցումն իրականացրած պաշտոնատար անձի տվյալները։ Arlis

Դրա իրավական պատճառը պարզ է. իրավունքը պետական գրանցված է համարվում միասնական մատյանում համապատասխան գրառումը կատարելու և անշարժ գույքի ռեգիստրի կողմից այն հաստատելու պահից։ Cadastre

Այդ պատճառով տարբեր վկայականներում կարող եք հանդիպել տարբեր պաշտոններ՝ «անշարժ գույքի ռեգիստր», «ավագ ռեգիստր», «գլխավոր ռեգիստր» և այլն։

Ինչպե՞ս են փոխվել սեփականության փաստաթղթերը Հայաստանում

Հայաստանի անշարժ գույքի փաստաթղթերի պատմությունը բավական հետաքրքիր է։ Ներկայիս վկայականն իրականում մի քանի տասնամյակ տևած համակարգային փոփոխությունների արդյունք է։

Սակայն այս փուլերից յուրաքանչյուրը մի փոքր ավելի հետաքրքիր պատմություն ունի։

Խորհրդային Հայաստան․ մեկ միասնական «սեփականության վկայական» չկար

Խորհրդային ժամանակներում այսօրվա իմաստով մեկ համընդհանուր սեփականության վկայական գոյություն չուներ։

Անհատական բնակելի տան սեփականությունը սովորաբար հիմնավորվում էր իրավունքի առաջացման փաստաթղթով՝ օրինակ համապատասխան պայմանագրով, ժառանգության փաստաթղթով կամ պետական մարմնի որոշմամբ, իսկ տունը հաշվառվում էր տեխնիկական գույքագրման մարմիններում՝ ԲՏԻ-ում։ Գոյություն ունեին տեխնիկական անձնագրեր, ռեեստրային գրանցումներ և որոշ ժամանակաշրջաններում նաև առանձին «Регистрационное удостоверение» գրանցման վկայականներ։

Խորհրդային դասական համակարգում հողը, որպես կանոն, պետական սեփականություն էր, ուստի հնարավոր էր, որ քաղաքացուն սեփականությամբ պատկաներ տունը, իսկ հողամասի նկատմամբ նա ունենար օգտագործման իրավունք։

Այս պատմական համակարգն է, որ հետո աստիճանաբար փոխարինվեց արդեն անկախ Հայաստանի սեփականության գրանցման համակարգով։

1991 թվականից՝ հողի պետական ակտ

ՀՀ Նախարարների խորհրդի 1991 թվականի մարտի 5-ի N 164 որոշմամբ հաստատվել էին հողի սեփականության և օգտագործման իրավունքի պետական ակտերի ձևերը։ Այս փաստաթղթերը տրամադրվում էին հողի սեփականատերերին և օգտագործողներին ու գործում էին մինչև նոր կադաստրային համակարգին անցումը։ Arlis

Այսինքն 1990-ականների առաջին կեսին մարդու տան և նրա հողամասի իրավական փաստաթղթերը կարող էին տարբեր համակարգերի մաս լինել։

1993–1998 թվականներ․ «Սեփականության վկայագիր»

ՀՀ կառավարության 08.09.1993 թ. N 452 որոշմամբ սահմանվել էր սեփականաշնորհված բնակարանների և տների սեփականության իրավունքը հաստատող փաստաթղթերի տրամադրման և գրանցման կարգը։

Այդ ժամանակ կիրառվող «Սեփականության վկայագիրը» շատ ավելի ընդարձակ փաստաթղթային համակարգի մաս էր, որը պարունակում էր նաև տեխնիկական անձնագրային և գույքի բնութագրերի վերաբերյալ տվյալներ։ Որոշումը գործել է մինչև 1998 թվականի մարտի 1-ը։ Arlis

1998–2011 թվականների հայտնի «գրքույկային» վկայականը

1998 թվականի մարտի 1-ից Հայաստանում սկսեց գործել շատերին ծանոթ կանաչավուն/գրքույկային կադաստրային վկայականը։

Այն սահմանվել էր ՀՀ կառավարության 22.10.1997 թ. N 466 որոշմամբ, որով հաստատվել էր նաև անշարժ գույքի սեփականության կամ օգտագործման իրավունքի գրանցման վկայականի N 2 ձևը։ Որոշումն ուժի մեջ է մտել 01.03.1998-ին և գործել մինչև 01.01.2012-ը։ Arlis

Այս վկայականի ամենահետաքրքիր առանձնահատկություններից մեկն այն էր, որ փաստաթուղթը պարունակում էր նաև գույքի գրաֆիկական նկարագրությունը։

Մեր ուսումնասիրած իրական հին վկայականում առանձին էջով կա «Հողամասի հատակագիծը», իսկ մյուս էջում՝ «Շենքի հատակագիծը»՝ հարկերի և տարածքների գծագրերով։

Մյուս իրական օրինակում երևում են հենց գրքույկի էջերն ու «Հողամասի տվյալները», «Շենքի տվյալները», «Շինության տվյալները» բաժինները։

Այս իմաստով հին գրքույկային վկայականը որոշ առումներով ավելի «տեսողական» փաստաթուղթ էր, քան այսօրվա վկայականը։

2012 թվականից՝ ներկայիս կառուցվածքի սկիզբը

N 320-Ն հրամանն ուժի մեջ մտավ 2012 թվականի հունվարի 1-ից։ Այդ պահից սկսեց գործել այսօրվա վկայականին կառուցվածքով շատ նման A4 ձևաչափը։ Arlis

Մեր ուսումնասիրած 2014 թվականի իրական վկայականն արդեն ունի ներկայիս հիմնական բաժինները և 23062014-01-0130 ձևաչափի համարը, բայց դեռ չունի ժամանակակից գաղտնաբառը, իսկ երկրորդ էջում առկա է Կադաստրի կլոր կնիքը։ Վկայական միասին

Այսինքն ներկայիս վկայականի «անատոմիան» հիմնականում ծնվել է ոչ թե 2020-ին, այլ դեռ 2012 թվականին։

2019–2020 թվականներ․ գաղտնաբառ և առցանց ստուգում

Կադաստրի կոմիտեն պաշտոնապես նշում է, որ 2019 թվականի հուլիսի 1-ից տրամադրվում է նոր նմուշի վկայական, որի իսկությունն ու վավերականությունը կարելի է ստուգել e-cadastre.am-ում՝ համարով և գաղտնաբառով։ Cadastre

Իսկ 2019 թվականի վերջին N 320-Ն-ում կատարված փոփոխություններով գաղտնաբառը և առցանց ստուգման ձևը վերջնականապես ներառվեցին հենց վկայականի գործող ձևի կարգավորման մեջ, իսկ նախկին կնիքի վերաբերյալ 11-րդ կետն ուժը կորցրեց։ Arlis

Այս պատճառով 2019 թվականը կարելի է համարել անցումային տարի, իսկ 2020 թվականի հունվարի 1-ից արդեն գործում է N 320-Ն-ի մեզ այսօր ծանոթ խմբագրությունը։

Հին վկայականը պարտադի՞ր է փոխարինել նորով

Ոչ։

Եթե սեփականության իրավունքը պետական գրանցված է, հին վկայականը միայն այն պատճառով, որ այն հին նմուշի է, ինքնաբերաբար անվավեր չի դառնում։

Սակայն օրենքը սեփականատիրոջը տալիս է շատ օգտակար հնարավորություն։

«Գույքի նկատմամբ իրավունքների պետական գրանցման մասին» օրենքի 27-րդ հոդվածի 8-րդ մասը սահմանում է, որ մինչև 2019 թվականի հուլիսի 1-ը տրամադրված գրանցման վկայականը, սեփականատիրոջ կամ օրենքով նախատեսված այլ իրավասու անձի պահանջով, փոխարինվում է նոր գրանցման վկայականով, նույնիսկ եթե գույքի գրանցված տվյալներում փոփոխություն կատարելու անհրաժեշտություն չկա։ Նոր վկայականում նշվում է պետական գրանցման իրական ամսաթիվը։ Arlis

Այսինքն եթե սեփականության իրավունքը գրանցվել է, օրինակ, 2005 կամ 2014 թվականին, իսկ նոր վկայականը վերցնում եք 2026-ին, ձեր իրավունքը չի համարվում 2026-ին նոր գրանցված։ Այն շարունակում է ունենալ իր սկզբնական պետական գրանցման ամսաթիվը։

Ինչպե՞ս հին վկայականը փոխարինել նորով

Սեփականատերը կարող է դիմել Կադաստրի կոմիտեի ցանկացած սպասարկման գրասենյակ՝ անկախ գույքի գտնվելու վայրից։ Դիմումը հնարավոր է ներկայացնել նաև առցանց e-cadastre.am համակարգով՝ համապատասխան էլեկտրոնային նույնականացմամբ։ Cadastre

Մինչև 2019 թվականի հուլիսի 1-ը տրամադրված վկայականի փոխարինումը օրենքով կատարվում է դիմումը ներկայացնելու օրվանից ոչ ուշ, քան երկրորդ աշխատանքային օրը։ Arlis

Կադաստրի կոմիտեի պաշտոնական FAQ-ն նաև հստակ նշում է, որ այս փոխարինման համար վճար չի գանձվում։ Cadastre

Այսինքն եթե ձեր տանը պահվում է, օրինակ, 2004 թվականի գրքույկային վկայական կամ 2014 թվականի կնիքով վկայական, այն պարտադիր չէ փոխել, բայց ցանկության դեպքում կարող եք այցելել Կադաստր և ստանալ ներկայիս՝ համարով ու գաղտնաբառով առցանց ստուգվող ձևը։

Սա, կարծում ենք, հատկապես օգտակար է, երբ հին վկայականը վնասված է, կորել է, կամ պարզապես ցանկանում եք ունենալ ժամանակակից և հեշտ ստուգվող փաստաթուղթ։

Կարևոր նորություն 2026 թվականից․ անշարժ գույքի հարկը

Այստեղ կա արդեն շատ թարմ փոփոխություն։

2026 թվականի օգոստոսի 30-ից ուժի մեջ մտած ՀՕ-407-Ն օրենքով նոր պետական գրանցման վկայական տրամադրելու գործընթացը կապվել է նաև անշարժ գույքի հարկային պարտավորությունների հետ։

Նոր վկայական տրամադրելիս Կադաստրը այն տրամադրում է հաշվառող մարմնի՝ տվյալ անշարժ գույքի գծով հարկային պարտավորությունների բացակայությունը հաստատող տեղեկության հիման վրա՝ օրենքով նախատեսված առանձնահատկություններով։ Arlis

Հետևաբար այսօր հին վկայականը նորով փոխարինելուց առաջ նպատակահարմար է նաև ստուգել՝ տվյալ գույքի գծով անշարժ գույքի հարկային պարտքեր կա՞ն։

Իսկ եթե փաստաթուղթը 1998 թվականից առաջ է

Այստեղ շատ կարևոր սահմանագիծ է 1998 թվականի մարտի 1-ը։

Եթե սեփականատիրոջ ձեռքին, օրինակ, 1993 թվականի «Սեփականության վկայագիր», հողի պետական ակտ, խորհրդային տեխնիկական անձնագիր կամ այլ հին փաստաթուղթ կա, հարցը նախ այն է՝ այդ գույքի նկատմամբ իրավունքը 1998 թվականի մարտի 1-ից հետո պետական գրանցվե՞լ է ներկայիս կադաստրային համակարգում։

Եթե արդեն գրանցվել է, հին փաստաթուղթը հիմնականում մնում է իրավունքի պատմության կամ իրավահաստատման հիմքում։

Բայց եթե 1998 թվականի մարտի 1-ից հետո տվյալ հողամասի կամ շինության նկատմամբ պետական գրանցում երբևէ չի կատարվել, խնդիրը այլևս պարզապես «հին վկայականը նորով փոխարինելը» չէ։ Այդ դեպքում կարող է անհրաժեշտ լինել իրավունքի առաջին պետական գրանցում, և օրենքը նման գույքերի համար հատուկ պահանջներ է սահմանում՝ այդ թվում որոշ դեպքերում հողամասի կամ շինության հատակագծի ներկայացում։ Arlis

Որոշ մինչև 1998 թվականի մարտի 1-ը ձեռք բերված և դրանից հետո չգրանցված բնակելի նշանակության անշարժ գույքի ու գյուղատնտեսական հողամասերի սեփականության իրավունքի առաջին պետական գրանցման համար օրենքը նույնիսկ նախատեսում է վճարի արտոնություն։ Arlis

Հին վկայականը ցույց տալի՞ս է գույքի այսօրվա վիճակը

Սա, թերևս, հոդվածի ամենակարևոր գործնական հարցերից է։

Ենթադրենք սեփականատերը ձեզ ցույց է տալիս 2006 թվականի իսկական, կնիքով և հատակագծով սեփականության վկայական։

Դա շատ կարևոր փաստաթուղթ է, բայց այն փաստում է որոշակի ժամանակ կատարված պետական գրանցումը։ Դրանից հետո գույքը կարող էր վաճառվել, բաժանվել, միավորվել, գրավադրվել, արգելանքի տակ հայտնվել, փոխվել կարող էին մակերեսը կամ այլ տվյալներ։

Հետևաբար հին վկայականի իսկությունը և գույքի այսօրվա իրավական վիճակը տարբեր հարցեր են։

Գործող օրենքով հենց միասնական տեղեկանքն է արտացոլում դրա տրամադրման պահին անշարժ գույքի նկատմամբ միասնական մատյանում գրանցված բոլոր իրավունքները, սահմանափակումները և այլ համապատասխան տեղեկությունները։ Օրենքը այն նաև համարում է գործարքների համար այդ տեղեկությունները հավաստող հիմնական փաստաթուղթ։ Arlis

Այս պատճառով անշարժ գույք գնելիս միայն սեփականատիրոջ հին վկայականը տեսնելը բավարար ստուգում չէ։

Ի՞նչ ստուգել սեփականության վկայականում գույք գնելուց առաջ

Վկայականը դիտելիս արժե ոչ միայն գտնել սեփականատիրոջ անունը և համեմատել բնակարանի մակերեսը։

Նախ պետք է ստուգել գույքի անվանումը և հասցեն, ապա՝ կադաստրային ծածկագիրը։ Հողի դեպքում կարևոր են նպատակային նշանակությունը և գործառնական նշանակությունը կամ հողատեսքը։ Շինությունների դեպքում պետք է տեսնել՝ վկայականում ինչ առանձին շենքեր և շինություններ են գրանցված, ինչ մակերեսներով և ինչ իրավունքով։

Հատկապես առանձնատների դեպքում իրականում առկա շինությունները պետք է համադրել վկայականի հետ։ Եթե բակում կա տուն, ավտոտնակ, ամառային խոհանոց, մառան կամ այլ կառույց, իսկ դրանցից մի մասը պետական գրանցման տվյալներում բացակայում է, դա արդեն առանձին ուսումնասիրության հարց է։

Բնակարանի դեպքում պետք է ուշադրություն դարձնել նաև «Լրացուցիչ նշումներ և տեղեկություններ» բաժնին՝ հասկանալու համար շենքի հողամասի և ընդհանուր գույքի նկատմամբ սեփականատիրոջ բաժնային իրավունքը և հնարավոր այլ կարևոր նշումները։

Վկայականի հիմքում նշված իրավահաստատող փաստաթղթերը նույնպես շատ բան են պատմում գույքի իրավական պատմության մասին՝ արդյոք իրավունքը ծագել է առուվաճառքից, ժառանգությունից, սեփականաշնորհումից, դատարանի ակտից, վարչական որոշումից կամ այլ հիմքով։

Եվ վերջապես, գործարքից առաջ պետք է ստանալ ու ստուգել ընթացիկ միասնական տեղեկանքը, քանի որ հենց դա է ցույց տալիս գույքի ներկա գրանցված իրավունքներն ու սահմանափակումները։ Arlis

Մի քանի կարևոր եզրակացություն

Սեփականության վկայականը պարզապես սեփականատիրոջ անունը և գույքի մակերեսը ցույց տվող թուղթ չէ։

Դրա համարից կարելի է հասկանալ պետական գրանցման ամսաթիվը և տարածքը, կադաստրային ծածկագրից՝ գույքի տեղը կադաստրային համակարգում, հողի բնութագրերից՝ դրա իրավական օգտագործման ռեժիմը, շինությունների բաժնից՝ ինչ կառույցներ են իրականում պետական գրանցված, իսկ լրացուցիչ նշումներից երբեմն կարելի է ստանալ գույքի իրավական վիճակի մասին շատ կարևոր տեղեկություններ։

Միաժամանակ վկայականի պատմությունն արտացոլում է Հայաստանի անշարժ գույքի ամբողջ պետական գրանցման համակարգի զարգացումը՝ խորհրդային ԲՏԻ-ից մինչև ներկայիս էլեկտրոնային ռեգիստր։

Եվ եթե ձեր ձեռքին դեռ հին նմուշի վկայական է, հիշեք երկու հիմնական բան.

այն միայն հին լինելու պատճառով պարտադիր չէ փոխարինել և անվավեր չի դառնում, բայց եթե վկայականը տրվել է մինչև 2019 թվականի հուլիսի 1-ը, օրենքը հնարավորություն է տալիս դիմել Կադաստր և այն անվճար փոխարինել ներկայիս նմուշի վկայականով, որտեղ պահպանվելու է պետական գրանցման իրական ամսաթիվը։ Փոխարինման ժամկետը մինչև երկրորդ աշխատանքային օրն է։ Arlis

Իսկ եթե ձեռքի փաստաթուղթը մինչև 1998 թվականի մարտի 1-ի համակարգից է, նախ պետք է պարզել՝ տվյալ իրավունքը հետագայում պետական գրանցվե՞լ է Կադաստրում։ Եթե ոչ, կարող է անհրաժեշտ լինել ոչ թե վկայականի փոխարինում, այլ առաջին պետական գրանցում։