Գնահատողի մասնագիտական որակավորման քննություն

հարկային պարտավորությունների վերահսկողության նպատակով անշարժ գույքի արժեքի որոշման, երբ առկա են վեճեր հարկման բազայի որոշման համար

Համեմատական մոտեցմամբ անշարժ գույքի արժեքը որոշվում է գնահատվող անշարժ գույքին համադրելի անշարժ գույքի շուկայական գների վերլուծության և համապատասխան ճշգրտումների իրականացման միջոցով:

Համեմատական մոտեցման իրականացման համար որպես համադրելի անշարժ գույքի օբյեկտներ կարող են ընտրվել ինչպես բաց և մրցակցային շուկայում վաճառված, այնպես էլ ազատ շուկայում հրապարակայնորեն վաճառահանված անշարժ գույք:

Երեք համադրելի անշարժ գույքի օբյեկտ։

Համեմատական մոտեցմամբ գնահատման համար օգտագործված համադրելի անշարժ գույքերի վերաբերյալ տեղեկատվությունը պետք է ներառվի գնահատման հաշվետվությունում տեղադրությունը նույնականացնող տվյալներով (քարտեզից հատված համադրվող անշարժ գույքի գտնվելու վայրի նշումով):

1) համանման և համադրելի օբյեկտների շուկայի ուսումնասիրություն, 2) համանման և համադրելի անշարժ գույքի համար շուկայական տվյալների հավաքագրում, մշակում և արժանահավատ տեղեկատվության ընտրություն, 3) համեմատության համապատասխան միավորի որոշում, 4) համեմատության անհրաժեշտ տարրերի առանձնացում, 5) համեմատության միավորների արժեքի ճշգրտում` ըստ համեմատության տարրերի, 6) համեմատվող անշարժ գույքի միավորների ճշգրտված արժեքների համադրում և համապատասխանեցում

Գնահատման ընթացքում ցանկացած համեմատելի տվյալի արժանահավատության աստիճանը որոշվում է գնահատվող և համադրելի անշարժ գույքերի տարբերվող բնութագրերի քանակով:

1) հողամասի մակերեսի միավորի գինը, 2) շինությունների մակերեսի կամ ծավալի միավորի գինը, 3) վարձակալության հանձնման ենթակա շինությունների մակերեսի կամ ծավալի միավորի գինը, 4) անշարժ գույքի միավորի կամ վերջինիս բաղկացուցիչ որոշակի հատվածի գինը:

1) առաջին հերթին իրականացվում են առաջարկի և վաճառքի ամսաթվի, պայմանների և շուկայի վիճակի գործոններին վերաբերող ճշգրտումները, որոնք կատարվում են նախորդ արդյունքի նկատմամբ` յուրաքանչյուր հաջորդ ճշգրտման կիրառմամբ, 2) երկրորդ հերթին իրականացվում են անմիջականորեն անշարժ գույքին վերաբերող ճշգրտումները, որոնց իրականացման հերթականությունը որոշվում է անշարժ գույքի արժեքի մեծության վրա գործոնի ազդեցության չափով (բարձրից ցածր):

Եկամտային մոտեցմամբ անշարժ գույքի գնահատման դեպքում հիմնականում կիրառվում են դրամական հոսքերի դիսկոնտավորման մեթոդի տարբեր եղանակներ, որոնք տարբերվում են միմյանցից, սակայն ունեն ընդհանուր բնութագիր, որ որոշակի ապագա ժամանակահատվածում դրամական հոսքերը բերվում են արժեքի դիսկոնտավորման դրույքաչափի կիրառմամբ:

Օբյեկտի արժեքը դրամական հոսքերի դիսկոնտավորման մեթոդի կիրառման ժամանակ որոշվում է առանձին ժամանակահատվածներում բերված դրամական հոսքերի արժեքների հանրագումարով:

Դրամական հոսքերի դիսկոնտավորման եղանակի կիրառման դեպքում դիսկոնտավորման դրույքաչափը հիմնվում է փողի ժամանակավոր արժեքների, ինչպես նաև դիտարկվող եկամուտների հոսքի հետ կապված ռիսկերի և օգուտների վրա:

Ծախսային մոտեցումը սովորաբար կիրառվում է անշարժ գույքի նկատմամբ իրավունքների գնահատման համար մաշվածությամբ արժեզրկված փոխարինման ծախսերի մեթոդի կիրառմամբ:

Ծախսային մոտեցումը կարող է օգտագործվել որպես հիմնական մոտեցում, երբ չկա անշարժ գույքի համադրելի օբյեկտների գործարքների գների վերաբերյալ տեղեկատվություն և իրավունքի սեփականատիրոջ կողմից ստացվող եկամտի նույնականացվող փաստացի կամ կանխատեսվող հոսքերի վերաբերյալ տեղեկատվություն:

Ծախսային մոտեցմամբ անշարժ գույքի շուկայական արժեքի գնահատումը իրականացվում է հետևյալ փուլերով. 1) հողամասի շուկայական արժեքի որոշում, 2) շենքերի և շինությունների վերարտադրման (կամ փոխարինման) ծախսերի որոշում, 3) շենքերի և շինությունների կուտակված մաշվածության մեծության որոշում, 4) անշարժ գույքի շուկայական արժեքի որոշում, որպես հողամասի շուկայական արժեքի և շենքերի ու շինությունների վերարտադրման (կամ փոխարինման) ծախսերի հանրագումար` նվազեցված կուտակված մաշվածության չափով։

Շենքերի և շինությունների վերարտադրման (կամ փոխարինման) ծախսերը որոշվում են համապատասխան մասնագիտացված նորմատիվային տեղեկագրերում ներկայացված կամ հավաստի այլ աղբյուրներից ստացված տվյալների հիման վրա:

Շենքերի և շինությունների վերարտադրման (կամ փոխարինման) ծախսերը որոշվում են գնահատման ամսաթվի դրությամբ շուկայական գներով այն ծախսերի հաշվարկմամբ, որոնք անհրաժեշտ են նույնատիպ նոր շենքի (կամ շինության) կառուցման համար, օգտագործելով գնահատվող շենքի (կամ շինության) կառուցման համար օգտագործված նյութերը և տեխնոլոգիաները կամ այն ծախսերի հաշվարկմամբ, որոնք անհրաժեշտ են գնահատվող շենքին (կամ շինությանը) համապատասխանող օգտակարությամբ նոր շենքի (կամ շինության) (ժամանակակից պահանջներին համապատասխանող փոխարինիչի) կառուցման համար:

Շենքերի և շինությունների վերարտադրման (կամ փոխարինման) ծախսերը որոշվում են միևնույն շուկայական պայմաններում նմանատիպ շենքերի (կամ շինությունների) կառուցման համար շինարարության պայմանագրերում նշված արժեքի տվյալների հիման վրա:

1) ֆիզիկական մաշվածություն, 2) գործառնական (ֆունկցիոնալ) մաշվածություն, 3) տնտեսական մաշվածություն,

ֆիզիկական մաշվածությունը արժեքի նվազումն է` շենքերի և շինությունների բաղադրիչների սկզբնական հատկանիշների կորստի հետևանքով:

գործառնական (ֆունկցիոնալ) մաշվածությունը շենքերի և շինությունների արժեքի նվազումն է` կապված տեխնիկական նորարարությունների, ժամանակակից պահանջներին անհամապատասխանության և գործառնական նշանակությամբ օգտագործման կորստով:

տնտեսական մաշվածությունը շենքերի և շինությունների արժեքի նվազումն է` արտաքին միջավայրի պայմանների փոփոխության արդյունքում:

Ֆիզիկական, գործառնական և տնտեսական մաշվածությունները լինում են. 1) վերականգնվող՝ երբ մաշվածության վերացման հետ կապված ծախսերը տնտեսապես արդարացված են, 2) չվերականգնվող՝ երբ մաշվածության վերացման հետ կապված ծախսերը տնտեսապես արդարացված չեն:

Պատվիրատուի կամ շահառուի պահանջով թույլատրվում է իրականացնել անշարժ գույքի բաղկացուցիչ մասի գնահատում:

Պատվիրատուի կամ շահառուի պահանջով թույլատրվում է շենքերի և շինությունների արժեքի որոշում` առանց վերջիններիս հողամասի դիտարկման: